W stronę stabilizacji
Polski rynek nieruchomości w grudniu 2024 roku
Rok 2024 na polskim rynku nieruchomości był okresem stabilizacji, spowolnienia wzrostu cen oraz intensywnych zmian regulacyjnych. Choć początek roku charakteryzował się niepewnością związaną z planowanymi przez rząd programami wspierającymi rynek mieszkaniowy, kolejne miesiące przyniosły znaczną poprawę sytuacji, zwłaszcza na rynku sprzedaży. Poniżej przedstawiamy najważniejsze wydarzenia i dane, które kształtowały rynek nieruchomości w Polsce w 2024 roku.
Wzrost podaży mieszkań na rynku
W 2024 roku na rynku nieruchomości obserwowano znaczący wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań. Z danych Otodom Analytics wynika, że deweloperzy wprowadzili do sprzedaży około 56 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 58% w porównaniu do 2023 roku. Jednocześnie liczba aktywnych ofert w listopadzie 2024 roku wyniosła niemal 470 tys., co oznacza wzrost o 40% w porównaniu do roku poprzedniego. Największy przyrost liczby ogłoszeń odnotowano w Warszawie (+61%), Krakowie (+55%), Rzeszowie (+54%) oraz Lublinie (+53%).
Potwierdzają to dane agencji nieruchomości homfi. Liczba aktywnych ofert w 2024 roku wzrosła aż o 44,57% w porównaniu do poprzedniego roku, a średni procentowy wzrost na przestrzeni ostatnich miesięcy wynosi 3,91%.
Mimo spadku sprzedaży o 26% w skali roku, w ciągu 11 miesięcy wartość kredytów hipotecznych zbliżyła się do najwyższych wyników w historii. Tempo wzrostu cen mieszkań natomiast wyraźnie zwolniło. Średni wzrost cen ofertowych wyniósł około 8%, co stanowi istotną zmianę w porównaniu do 2023 roku, kiedy to dobił do 16%. Aktualnie w większości dużych polskich miast można zaobserwować stabilizację cen, natomiast w Warszawie i Krakowie ostatni kwartał przyniósł lekkie obniżki.
Stabilizacja na rynku najmu
Rynek najmu w 2024 roku charakteryzował się dynamicznymi zmianami, głównie związanymi z rosnącymi cenami najmu oraz rosnącym zainteresowaniem wynajmem długoterminowym. Stabilizacja cen w końcowej części roku, w połączeniu z nowymi regulacjami, wskazuje na stopniowe dostosowywanie się rynku do zmieniających się warunków ekonomicznych.
Zainteresowanie wynajmem długoterminowym wzrosło, a ceny najmu w miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, osiągnęły poziom wyższy o 50% w porównaniu do 2021 roku, głównie za sprawą obywateli Ukrainy nadal pozostających w Polsce, a także rosnącego popytu. Ceny najmu wykazywały tendencję wzrostową, ale w końcowej części roku zaczęły stabilizować się. Warto zauważyć, że w 2024 roku liczba nowych ofert wynajmu wzrosła o 30% w porównaniu do poprzedniego roku, a wskaźniki agencji nieruchomości homfi odzwierciedlają tę tendencję. Liczba ofert najmu w 2024 roku wzrosła o 10,45% w porównaniu do wcześniejszego roku. Największe wzrosty widać w Poznaniu, gdzie liczba ofert na wynajem wzrosła rok do roku aż o 85,70% i w Gdańsku (21,62%), a także w segmencie nieruchomości premium, gdzie wskaźnik ten wzrósł o 15,46%.
Segment premium bez rewolucji
W trzecim kwartale 2024 roku rynek nieruchomości mieszkaniowych przyciągnął klientów dysponujących gotówką lub wysoką zdolnością kredytową, którzy dostrzegli stabilizację cen, napędzaną ograniczonym popytem i rosnącą podażą, oraz szeroką ofertę mieszkań. W segmencie premium i luksusowym zauważono większe zainteresowanie. Transakcyjne ceny nieruchomości w tej kategorii rokrocznie ustanawiają nowe rekordy, co odzwierciedla rosnącą zdolność nabywczą i oczekiwania klientów, poszukujących wyjątkowych, prestiżowych produktów na terenie Polski.
Za przykład może posłużyć sprzedaż luksusowego apartamentu w jednej z najbardziej prestiżowych lokalizacji w stolicy, na Powiślu. Apartament o powierzchni 400 m² został sprzedany za 36 milionów złotych, co stanowiło jeden z najwyższych wyników na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2024 roku. Jedną z najgłośniejszych medialnych transakcji 2024 roku była również sprzedaż apartamentu przy Złotej 44, należącego do Rafała Zaorskiego. Dotychczasowy posiadacz luksusowej nieruchomości ogłosił sprzedaż jako „rekordową transakcję w Polsce”, nie podając jednak kwoty. Nowym właścicielem został turecki miliarder Fedlan Kilicaslan. W listopadzie w mediach pojawiła się informacja o domniemanym nowym rekordzie na rynku nieruchomości luksusowych – na warszawskim Żoliborzu rzekomo sprzedano rezydencję za niemal 50 mln zł.
Inwestycje w nieruchomości premium charakteryzują się stałym wzrostem cen, co niezmiennie czyni je atrakcyjną formą lokowania kapitału. Ograniczona podaż gruntów oraz skomplikowane procesy inwestycyjne, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, dodatkowo wzmacniają ich wartość, zapewniając inwestorom nie tylko bezpieczeństwo, ale również długoterminowy zysk. Z danych rynkowych wynika, że średni wzrost cen mieszkań w segmencie premium w 2024 roku wyniósł 12%, a najwyższe ceny za m² osiągnięto w Warszawie, gdzie za luksusowe lokale trzeba było zapłacić powyżej 30 tys. zł/m².
Kredytu 0% nie będzie
Mimo zapowiedzi, 2024 rok nie przyniósł realizacji kluczowego projektu mieszkaniowego, jakim był program „Kredyt 0%”. Choć projekt ten był szeroko omawiany, rząd w końcu zdecydował o jego zawieszeniu, natomiast minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, ogłosił, że po nowym roku zostanie zaprezentowany nowy program mieszkaniowy, który będzie uwzględniał uwagi i zastrzeżenia koalicjantów.
– Musimy zgodnie znaleźć takie rozwiązania, które połączą nas w działaniach i wyjdą naprzeciw młodym Polakom w wieku 25-35 lat, którzy dzisiaj nie mają perspektyw na własne mieszkanie. Musimy odłożyć nasze spory, animozje i w centrum uwagi, jeśli chodzi o tworzenie programów mieszkaniowych, usytuować młode Polki i młodych Polaków – powiedział minister Paszyk.
Podobnie, brak zmian w ustawie dotyczącej minimalnej liczby miejsc postojowych w inwestycjach mieszkaniowych spowodował stagnację w wielu projektach deweloperskich. Przepisy te, mimo zapowiedzi ich nowelizacji, wciąż blokują realizację inwestycji na wielu terenach, co wpłynęło na ograniczenie liczby nowych projektów mieszkaniowych szczególnie w centrach miast, gdzie inwestorzy borykają się z ograniczoną dostępnością gruntów inwestycyjnych.
Zmiany w przepisach
Na początku 2024 roku rząd przesunął termin wejścia w życie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, co miało kluczowe znaczenie dla wielu rozpoczętych inwestycji. Decyzja ta umożliwiła deweloperom dokończenie projektów, których realizacja mogła zostać znacząco utrudniona w przypadku natychmiastowego wprowadzenia zmian. Ponadto, od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono obowiązek cyfryzacji książki obiektu budowlanego dla nowych obiektów, co ma na celu uproszczenie procesów nadzoru budowlanego.
Kolejną istotną zmianą było wprowadzenie przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które weszło w życie 27 marca 2024 roku, wprowadziło wymóg zapewnienia zgodności decyzji o warunkach zabudowy z ogólnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Z kolei nowelizacja przepisów podatkowych, związana z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, ułatwiła interpretację przepisów, wprowadzając precyzyjne definicje pojęć takich jak „budowla” czy „obiekt budowlany”. Dotychczas w tym zakresie konieczne było odwołanie się do definicji wynikających z prawa budowlanego, co często budziło poważne wątpliwości interpretacyjne w kwestiach podatkowych.
2 lipca 2024 roku weszły w życie przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z nowymi regulacjami deweloperzy musieli dostosować sprzedaż mieszkań do nowych przepisów, mających na celu poprawę ochrony konsumentów. Zmiany w ustawie o odnawialnych źródłach energii, które weszły w życie w 2024 roku, umożliwiły skrócenie terminów wydawania zezwoleń, co pozytywnie wpłynie na rozwój sektora energetyki prosumenckiej.
Prognoza na 2025 rok
Rok 2025 na polskim rynku nieruchomości będzie czasem oczekiwania na nowe impulsy, które mogłyby ożywić aktywność zakupową i wpłynąć na zachowania inwestorów oraz nabywców indywidualnych. Wszystko wskazuje na to, że sytuacja w sektorze mieszkaniowym będzie silnie zależna od kilku kluczowych czynników gospodarczych i legislacyjnych.
- Oczekiwanie na nowe bodźce: stopy procentowe i programy mieszkaniowe
Po okresie wysokich stóp procentowych, który skutecznie ograniczył zdolność kredytową wielu Polaków, 2025 rok może przynieść stopniowe łagodzenie polityki monetarnej. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżki stóp procentowych, bezpiecznie prognozowane na okres po wyborach prezydenckich, czyli połowę 2025 roku, kredyty hipoteczne mogą stać się bardziej dostępne, a to z pewnością rozbudzi popyt na nieruchomości.
Równie ważnym czynnikiem będą zapowiadane rządowe programy mieszkaniowe wspierające Polaków w zakupie pierwszego mieszkania. Ich skuteczność będzie jednak zależna od precyzyjnego dostosowania do potrzeb rynku oraz od możliwości finansowych państwa w kontekście rosnącego zadłużenia publicznego i wyzwań związanych z inflacją.
- Inwestycje deweloperskie: konieczność długoterminowych działań
Polski rynek nieruchomości pilnie potrzebuje długoterminowych rozwiązań legislacyjnych, które ułatwią deweloperom realizację inwestycji, zwłaszcza na zdegradowanych terenach miejskich, takich jak obszary poprzemysłowe czy pokolejowe. Kluczowe zmiany powinny obejmować uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, wypracowanie lepszych metod komunikacji na linii: zespoły projektowe-wojewódzcy konserwatorzy zabytków czy stworzenie programów wspierających współpracę deweloperów z samorządami w zakresie planowania przestrzennego. W połączeniu z rozwojem infrastruktury i transportu publicznego takie działania miałyby bezpośredni wpływ na wzrost podaży mieszkań, a tym samym mogłyby przyczynić się do dalszej stabilizacji cen nieruchomości.
- Podaż mieszkań: rekordowe liczby nowych inwestycji
W 2025 roku rynek nieruchomości odczuje efekty rekordowego poziomu inwestycji budowlanych rozpoczętych w latach 2023–2024, co przełoży się na znaczący wzrost liczby oddawanych mieszkań. Napływ nowych ofert może zaostrzyć konkurencję wśród sprzedających, tworząc przestrzeń do negocjacji cenowych, zwłaszcza dla kupujących gotowych na szybkie transakcje. Zwiększona podaż wpłynie również na rynek najmu, gdzie większa dostępność nowych lokali może sprzyjać stabilizacji stawek czynszowych w popularnych lokalizacjach.
- Ceny nieruchomości: stabilność zamiast spadków
Pomimo większej podaży mieszkań, istotne obniżki cen wydają się mało prawdopodobne. Wysokie koszty materiałów budowlanych, energii oraz wynagrodzeń w sektorze budowlanym wciąż wpływają na ceny nowych inwestycji. Ponadto, w kontekście wysokiej inflacji, nieruchomości nadal są postrzegane jako bezpieczna forma przechowywania wartości kapitału, co ogranicza presję na spadki cen.
- Sytuacja gospodarcza i jej wpływ na rynek nieruchomości
Polska gospodarka w 2025 roku prawdopodobnie utrzyma umiarkowane tempo wzrostu. Oczekuje się stabilizacji inflacji na poziomie jednocyfrowym z tendencją w kierunku niewielkich spadków, co poprawi realne dochody gospodarstw domowych. Z drugiej strony, potencjalne wyzwania, takie jak geopolityczne napięcia w naszej części świata związane z trwającą wojną w Ukrainie, mogą wpłynąć na ostrożniejsze podejście Polaków do podejmowania długoterminowych zobowiązań finansowych.
Podsumowując, rok 2025 zapowiada się jako okres stabilizacji na rynku nieruchomości, co tworzy dogodne warunki dla kupujących. Choć ceny mieszkań nie ulegną znaczącym spadkom, wzrost podaży otworzy więcej możliwości negocjacyjnych. To szansa dla nabywców, by uzyskać korzystniejsze warunki zakupu. Jednocześnie dla deweloperów i inwestorów kluczowe będzie elastyczne dostosowanie się do zmieniających się uwarunkowań rynkowych i poszukiwanie trwałych rozwiązań wspierających rozwój sektora. homfi zachęca kupujących do aktywnego korzystania z tej sytuacji i bacznego obserwowania zarówno zmian gospodarczych, jak i legislacyjnych, które będą kształtować rynek w nadchodzących miesiącach.
