Styczniowa wyprzedaż? Nie na rynku nieruchomości

Wbrew opiniom, według których styczeń miał przynieść stabilizację na rynku nieruchomości, ceny w większości polskich miast znów podskoczyły. Mimo to chętnych nie brakuje, a dużą popularnością cieszy się zwłaszcza segment premium. W perspektywie najbliższych miesięcy powinniśmy spodziewać się natomiast ochłodzenia na rynku najmu.

Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, ceny warszawskich nieruchomości deweloperskich w styczniu wzrosły średnio o 2% do 17 114 złotych za metr kwadratowy. O 1% więcej trzeba było zapłacić na rynku pierwotnym w Krakowie oraz Poznaniu, gdzie średnia za metr wynosi teraz odpowiednio 15 752 zł oraz 12 474 zł. Największy wzrost cen u deweloperów odnotowano w Łodzi. Po styczniowej podwyżce o 4% za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić tam 10 853 zł.

Ceny nieruchomości w stanie deweloperskim pozostały w styczniu na tym samym poziomie co w grudniu we Wrocławiu, w którym za metr kwadratowy trzeba zapłacić ok. 13 100 zł. Taniej niż miesiąc wcześniej było natomiast w Aglomeracji Katowickiej oraz Trójmieście. W obu regionach ceny spadły o odpowiednio 1% i 2% do 10 484 zł oraz 14 717 zł za metr kwadratowy.

Trzeba zauważyć jednak, że według danych “Rynku Pierwotnego” to właśnie Trójmiasto było w zeszłym roku liderem jeśli chodzi o wzrost cen nieruchomości w stanie deweloperskim. W ciągu 12 miesięcy podrożały one aż o 27%, więc można było spodziewać się tam lekkiej korekty.

Mogłoby się wydawać, że 1-2 procent to niewielka podwyżka, ale pamiętajmy, że mówimy tu o zmianach miesiąc do miesiąca. To oznacza, że w przypadku utrzymania się tego tempa podwyżek, pod koniec 2024 roku za metr kwadratowy nieruchomości w Warszawie zapłacimy średnio… blisko 20 000 zł.

Pomimo opisywanej podwyżki cen, popyt na rynku nieruchomości utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Według danych w systemie CRM agencji nieruchomości homfi oraz Private House Brokers, zainteresowanie kupnem mieszkań było w styczniu 2024 o prawie 20% wyższe niż w grudniu 2023.

Liczba potencjalnych kupujących w ostatnim miesiącu nie mogła równać się z rekordowymi wynikami z letnich miesięcy, kiedy startował rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Oficjalnie dopłaty zakończyły się 2 stycznia, więc można było zakładać, że chętnych na zakup nieruchomości będzie jeszcze mniej niż w grudniu. Dane homfi i Private House Brokers przeczą jednak tej tezie.

Chętnych na zakup nieruchomości miało być wyraźnie mniej, ale prognozy zawiodły. Ceny miały się ustabilizować, ale nadal rosną. Według “Property News” odpowiedzią na pytanie “dlaczego tak jest?” może być segment nieruchomości premium, cieszący się nad Wisłą niesłabnącym zainteresowaniem.

• Nabywcami mieszkań premium są zazwyczaj osoby, które dysponują nadwyżką gotówki i poszukują atrakcyjnych form lokowania kapitału, które zapewnią im wyższą stopę zwrotu niż obligacje, lokaty bankowe czy surowce. W ostatnim czasie zauważamy wyraźny wzrost liczby klientów dysponujących wysokim budżetem, często przekraczającym nawet 5 mln zł i zainteresowanych prawdziwie luksusowymi nieruchomościami. Mamy jednak deficyt takich lokali na rynku. W Krakowie to pojedyncze apartamenty, nieco szerszą ofertą dysponuje w tym zakresie stolica i Trójmiasto – wyjaśnia Dyrektor Operacyjny homfi, Maciej Zięba.

Klientów z zasobnymi portfelami wciąż nie brakuje, o czym świadczą dane z systemu CRM Private House Brokers. Patrząc na sam Kraków, liczba ofert premium w bazie PHB pozostawała na podobnym poziomie od czerwca 2022 do listopada 2023 roku. W styczniu 2024 roku liczba dostępnych nieruchomości o podwyższonym standardzie spadła natomiast do poziomu, który po raz ostatni obserwowaliśmy w kwietniu 2022 roku. Jednocześnie liczba osób zainteresowanych ich zakupem jest najwyższa od września zeszłego roku.

“Jaki styczeń, taki cały rok”

W 2024 roku ceny nieruchomości w Polsce (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) będą nadal rosły. Na obronę tej tezy możemy postawić szereg argumentów. Po pierwsze, jeżeli weźmiemy pod uwagę inflację z ostatnich lat, realne ceny na rynku nieruchomości w Polsce wciąż nie są wyższe niż podczas swojego szczytu z lat 2007-2008 – mamy więc przestrzeń do dalszych wzrostów.

Po drugie, realizacja nowego rządowego programu dopłat dla kupujących mieszkania (“Kredyt 0%”) będzie kolejną stymulacją popytu. Jednocześnie Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że liczba mieszkań oddawanych do użytku będzie spadać, zarówno w tym, jak i w przyszłym roku. Z równania wyższy popyt i mniejsza podaż może nam wyjść tylko jeden wynik – dalszy wzrost cen.

Stabilizacji możemy spodziewać się natomiast na rynku najmu. W coraz mniejszym stopniu oddziałuje na niego imigracja (z Ukrainy oraz ekonomiczna). Wielu uczestników rynku najmu skorzystało również z rządowych dopłat i stało się posiadaczami własnych mieszkań.