Pesymizm deweloperów, optymizm klientów

Polski rynek nieruchomości w listopadzie 2024

Widać zmiany na polskim rynku nieruchomości. Kumulacja podaży przy jednocześnie umiarkowanym popycie może wpłynąć na wzrost presji cenowej. Znajduje to potwierdzenie w badaniach – już co czwarty deweloper przewiduje spadek cen mieszkań. Jednocześnie klienci, którzy liczyli na „Kredyt na start”, decydują się na sposoby finansowania zakupu nieruchomości, niezwiązane z rządowymi programami wsparcia mieszkalnictwa. Wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi sugeruje, że już w niedługim czasie można spodziewać się wzrostu popytu. Czy prognozowane spadki cen oraz zmiana podejścia klientów sprawią, że popyt na nieruchomości wzrośnie w 2025 roku?

Deweloperzy szukają klientów…

W drugiej połowie 2024 roku zaobserwowano wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów, co potwierdza analiza przygotowana przez Narodowy Bank Polski. Według danych przekazanych przez NBP wydano pozwolenia na budowę 74,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o około 7,6% kw./kw. i o ok. 23,8% r/r. Rozpoczęto budowę 62,3 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 3,7% kw./kw. i wzrost o ok. 32,5% r/r., co znacząco wpłynęło na zwiększenie podaży mieszkań. Równocześnie najnowszy Indeks Nastrojów Deweloperów pokazuje, że niemal co czwarty deweloper przewiduje spadek cen mieszkań. To znacząca zmiana w stosunku do zeszłego roku, gdy większość spodziewała się dalszych wzrostów. W obliczu umiarkowanego popytu na rynku mieszkaniowym deweloperzy oferują szereg promocji, by zwiększyć sprzedaż. Nawet w około jednej na pięć inwestycji oferowane są rabaty, atrakcyjne harmonogramy płatności lub inne promocje. Obniżki cen obejmujące określoną pulę mieszkań wahają się od kilku do ponad 100 tys. zł. J.W. Construction zaoferował możliwość rozliczenia starego mieszkania przy zakupie nowego czy wynajem z opcją pierwokupu. Archicom, w ramach akcji „Okazje do kwadratu”, oferuje klientom wsparcie w spłacie kredytu do czasu zakończenia budowy oraz pakiety wykończenia mieszkań pod klucz. Atal proponuje program „Decyzja na raty”, umożliwiający rezerwację mieszkania z gwarancją ceny i opcją odstąpienia w razie braku kredytu. Czy tego typu rozwiązania przyciągną klientów? O tym przekonamy się z czasem.

… a klienci szukają pieniędzy

W kontrze do pesymistycznych nastrojów wśród deweloperów stoi postawa klientów. Po raz pierwszy w historii badania serwisu tabelaofert.pl więcej osób spodziewa się spadku cen mieszkań niż wzrostów. Obecnie aż 33% respondentów jest przekonanych, że mieszkania będą tańsze. Szczególnie wyraźne jest to wśród klientów poszukujących dużych, pięciopokojowych mieszkań i domów, co może zwiastować powrót na rynek rodzin szukających przestronniejszych mieszkań. Kluczową rolę w zmianie podejścia klientów odgrywa wysoka podaż, która wymusza na sprzedających stopniowe obniżanie cen nieruchomości. Duża dostępność mieszkań skłania klientów do zakupu, natomiast brak jasnych informacji o Kredycie 0% determinuje do szukania sposobów finansowania zakupu nieruchomości bez rządowego wsparcia. W październiku Polacy złożyli ponad 34,5 tys. wniosków kredytowych na kwotę przekraczającą 15 miliardów złotych, co stanowi wzrost o 20% w stosunku do września — wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Przyczyny wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe można upatrywać w rosnących wynagrodzeniach i spadku oprocentowania kredytów. Eksperci jednak przestrzegają, że do pełnej stabilizacji rynku potrzebne są kolejne miesiące o podobnej liczbie wniosków. W perspektywie kolejnych miesięcy przewidywane obniżki stóp procentowych i dalszy wzrost płac mogą dodatkowo zwiększyć popyt na kredyty mieszkaniowe, co potencjalnie może przyczynić się do wzrostu popytu o 25-35% do końca 2025 roku, a to prawdopodobnie znów skłoni sprzedających do utrzymywania lub podwyższania cen. 

Rekordowy miesiąc na polskim rynku pod względem podaży nieruchomości

Listopad to kolejny miesiąc, kiedy padł rekord aktywnych ogłoszeń. Według danych WKP Investments liczba nieruchomości na sprzedaż na portalach olx.pl i otodom.pl w listopadzie wyniosła 228 892. Te dane znajdują odzwierciedlenie również w statystykach agencji nieruchomości homfi. Liczba ofert sprzedaży średnio wzrosła  o 4,25% w skali 2024 roku, a w porównaniu z listopadem 2023 liczba dostępnych ofert powiększyła się aż o 45.17%. Największy wzrost w skali roku został zaobserwowany w Poznaniu (+8,99%), Łodzi (+7,37%) i Gdańsku (+5,11%). Wzrastająca podaż przy jednocześnie umiarkowanym popycie sprawia, że ceny nieruchomości systematycznie obniżają się, co potwierdza Indeks Cen Mieszkań, który we wrześniu osiągnął wartość ujemną (-0,2), a w październiku  wzrósł w porównaniu z poprzednim miesiącem zaledwie o 0,1%. Natomiast w ujęciu realnym, czyli przy uwzględnieniu inflacji, ICM wyniósł w październiku 2024 r. 1007,2 pkt. W porównaniu do danych sprzed roku jest to wzrost o 5,7%, natomiast w ujęciu miesięcznym badany wskaźnik obniżył się o 0,2%. To dobry moment dla klientów popytowych — tak duża dostępność nieruchomości na sprzedaż przy jeszcze umiarkowanym popycie stwarza znakomite warunki negocjacyjne dla osób gotowych do zakupu. Klienci, którzy decydują się na inwestycję teraz, mogą skorzystać z szerokiego wyboru dostępnych lokali oraz możliwości negocjacji cen, bo podaż jest większa, a konkurencja na rynku sprzedających wzrasta.

Przesycenie rynku ofertami sprzedaży jest zauważalne głównie w segmencie popularnym. Rynek nieruchomości premium utrzymuje stabilny poziom popytu i podaży. Dane agencji nieruchomości homfi pokazują, że średni procentowy wzrost cen nieruchomości luksusowych, dostępnych na sprzedaż w ciągu 2024 roku wyniósł 2,63%. Jednocześnie segment premium charakteryzuje się stałym wzrostem cen, napędzanym ograniczoną podażą i rosnącym popytem. Transakcyjne ceny nieruchomości w tej kategorii rokrocznie ustanawiają nowe rekordy, co odzwierciedla rosnącą zdolność nabywczą i oczekiwania klientów, poszukujących wyjątkowych, prestiżowych produktów. Polska wciąż pozostaje na tle zachodnich rynków konkurencyjna pod względem cen. Nawet najdroższe apartamenty w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście są znacząco tańsze niż ich odpowiedniki w Londynie, Paryżu czy Wiedniu, co czyni polski rynek atrakcyjnym zarówno dla lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów. Relatywnie niższe ceny, w połączeniu z dynamicznym wzrostem standardów, sprawiają, że segment premium w Polsce oferuje duży potencjał wzrostu wartości w dłuższej perspektywie.

Listopad przyniósł również rekordowe transakcje na polskim rynku nieruchomości premium. Na warszawskim Żoliborzu sprzedano rezydencję za niemal 50 mln zł, co ustanowiło nowy rekord. Budynek o pięciu kondygnacjach oferuje dziesięć sypialni, garaż na osiem samochodów, siłownię z sauną, zaawansowane systemy inteligentnego domu, sterowania nagłośnieniem, marmurowe podłogi, przeszklone ściany. Wykończona z najwyższej jakości materiałów nieruchomość powstała według projektu renomowanej pracowni architektonicznej. Również w sektorze nieruchomości komercyjnych ustanowiono nowy rekord — nie tylko w Polsce, ale w Europie. Wieżowiec Warsaw Unit został sprzedany szwedzkiej spółce Eastnine AB.  Była to największa transakcja na rynku biurowym, jaką w tym roku zawarto w Europie. Za stojący przy warszawskim rondzie Daszyńskiego Warsaw Unit Szwedzi zapłacili 280 mln euro, czyli ponad 1,2 mld zł. 

Zmiany w podatku od nieruchomości

W połowie listopada Sejm uchwalił nowelizację ustaw podatkowych, która ma wejść w życie 1 stycznia 2025 roku. Wprowadza ona nowe definicje „budowli” i „budynku”, aby ujednolicić zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Według poprzedniej definicji budynkiem był obiekt trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty i dach, oraz wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. W nowelizacji zachowano wcześniejsze zapisy, ale poszerzono je o zapis, że budynek posiada instalacje zapewniające jego użytkowanie (np. elektroenergetyczne, kanalizacyjne, wodne, etc.). Budowlą była szeroka kategoria obiektów wykonanych z użyciem wyrobów budowlanych, które nie spełniały definicji budynku, ale były związane z gruntem. Nowa definicja mówi, że budowla to obiekt wykonany z wyrobów budowlanych, który jest wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy. To także instalacje i urządzenia, które stanowią całość techniczno-użytkową z budowlą. Jedną z istotnych zmian jest wyrównanie stawek podatkowych, zależnie od tego, jak obiekty zostaną zakwalifikowane. Stawki zostaną obniżone, co według Ministerstwa Finansów oznacza ubytek około 170 mln zł w skali kraju. Pieniądze z podatków lokalnych mają trafiać do samorządów z przeznaczeniem na lokalne potrzeby mieszkańców. Aby ułatwić przedsiębiorcom dostosowanie się do nowych regulacji, Ministerstwo Finansów przedłużyło termin składania deklaracji podatkowych na 2025 rok do 31 marca. Zdaniem wiceministra finansów Jarosława Nenemana, zmiany wprowadzają większą przejrzystość w przepisach, a większość skutków finansowych nowelizacji będzie neutralna. 

Prognoza homfi

Po okresie przestoju związanym z oczekiwaniem na rządowe wsparcie mieszkaniowe, polski rynek nieruchomości wykazuje oznaki ożywienia. Wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi, który już teraz jest widoczny, może zostać dodatkowo wzmocniony przez przewidywaną obniżkę stóp procentowych. Wpływ na popyt niewątpliwie będą miały również intensywne działania promocyjne deweloperów. W efekcie oczekuje się, że popyt będzie stopniowo wzrastał. O ile podaż mieszkań nie zwiększy się znacząco, rosnący popyt powinien prowadzić w perspektywie najbliższych 6 miesięcy do stabilizacji cen lub ich niewielkiego wzrostu.

Istotną kwestią jest również sytuacja geopolityczna, a w kontekście polskiego rynku — wojna w Ukrainie. Potencjalne zakończenie konfliktu, szeroko komentowane przez Donalda Trumpa po wygraniu wyborów prezydenckich w USA, i rozpoczęcie odbudowy kraju może spowodować wyraźny odpływ obywateli Ukrainy. To znacząca część grupy popytowej, której wyjazd może wywołać zmniejszenie popytu zarówno na wynajem, jak i na zakup nieruchomości, co również doprowadziłoby do korekty cen.