Nowe przepisy: zwolnienie z podatku PCC. Jak wyglądają formalności przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?

Okres wakacji 2023 roku to czas wielu zmian na rynku nieruchomości: programy rządowe “Bezpieczny Kredyt 2%” i  “Konto Mieszkaniowe”, zmiana WIBOR na WIRON i nowelizacja ustawy znosząca podatek PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości to tylko jedne z wielu nowości. Wszystko po to, by powrócić do dobrej koniunktury z lat 2017 – 2021, gdy kredyty hipoteczne były tanie i łatwo dostępne, a oferta nieruchomości – szeroka.

W miniony czwartek (31 sierpnia 2023 r.) weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalniająca niektórych kupujących na rynku wtórnym z podatku (PCC). Jego wysokość to 2% ceny nieruchomości, dlatego rezygnacja z obowiązku opłaty pozwala na oszczędność kilkunastu, a niejednokrotnie nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych (na przykład przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł, podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 10 tys. zł). 

Nowelizacja to ułatwienie dla chcących kupić pierwszą nieruchomość z rynku wtórnego objętą odrębnym prawem własności. Likwidacja PCC obejmuje wszystkie transakcje, nie tylko te finansowane Bezpiecznym Kredytem 2%. Brak obowiązku zapłaty PCC dotyczy również zakupu pierwszego domu z rynku wtórnego. Wyższy podatek natomiast będą musiały zapłacić firmy lub osoby fizyczne nabywające hurtowo nieruchomości – w przypadku szóstego i każdego następnego lokalu zakupionego w obrębie jednej inwestycji, trzeba będzie liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku w wysokości 6%. Nowy podatek ma na celu zapobieganie masowemu, spekulacyjnemu wykupywaniu nieruchomości, które wpływa na znaczne ograniczenie dostępności mieszkań dla osób nabywających je na własne cele mieszkaniowe.

Prawo nie działa wstecz. Jak podkreśla Ministerstwo Finansów, zwolnienie weszło w życie 31 sierpnia 2023 r. i nie obejmie transakcji dokonanych przed tym dniem. 

• Z naszych obserwacji wynika, że wielu klientów wstrzymało się ze wcześniejszym zakupem nieruchomości z rynku wtórnego właśnie do momentu wejścia w życie nowelizacji. W niektórych naszych oddziałach już w dniu premiery nowych przepisów klienci zrealizowali transakcje, z którymi zwlekali do 31 sierpnia, by nie generować dodatkowych kosztów. Kilka dodatkowych dni pozwoliło na wymierne oszczędności – mówi Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny agencji nieruchomości homfi i Private House Brokers. 

• Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości jest wyjątkowo dynamiczna. Mamy osoby wnioskujące o udział w programie Bezpieczny Kredyt 2%, mamy studentów, którzy poszukują mieszkań do wynajęcia przed rozpoczęciem roku akademickiego, a teraz nowa grupa – osoby zainteresowane stricte rynkiem wtórnym. Chętnych jest więc dużo, a to powoduje, że atrakcyjne oferty znikają z rynku naprawdę szybko. Dlatego radzimy naszym klientom, aby nie zwlekali z decyzjami o zakupie lub najmie – dodaje. 

Sytuacja wygląda podobnie w przypadku właścicieli, którzy planują sprzedaż nieruchomości. – Zainteresowanie rządowym programem dopłat do kredytów jest olbrzymie, dlatego czas oczekiwania na decyzję kredytową znacznie się wydłużył. Należy się przygotować na to, że realizacja transakcji finansowanej kredytem hipotecznym może potrwać nawet 3 miesiące – kończy Maciej Zięba.

Większy popyt w ostatnich miesiącach widać gołym okiem. Jak wynika z danych biura nieruchomości homfi i Private House Brokers, w lipcu i sierpniu liczba chętnych na zakup nowej nieruchomości uplasowała się powyżej 1 000 klientów, co oznacza wzrost w stosunku do czerwca o ponad 20% oraz o 54% wobec sierpnia 2022 roku. Popyt napędza podaż – w sierpniu liczba dostępnych ofert na sprzedaż wzrosła do 830. Na rynku najmu wciąż trwa złota passa – jak wynika z danych agencji nieruchomości homfi, w sierpniu liczba najemców wzrosła o 2% w stosunku do lipca i o 23% w porównaniu do czerwca. 

O czym pamiętać przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?

Likwidacja podatku PCC to nie tylko ulga dla portfela kupujących, ale także mniej biurokracji. Podatek od czynności cywilnoprawnych to jedna z ostatnich formalności, które dzieliły kupującego od zamieszkania w wymarzonym M. PCC wiązało się ze złożeniem odpowiedniego formularza w urzędzie (PCC-3) lub uiszczeniem opłaty notariuszowi, który podczas spisywania umowy przyrzeczonej deklarował odprowadzenie podatku w naszym imieniu. 

Przypomnijmy, jakie są początkowe kroki i formalności podczas zakupu nieruchomości z rynku wtórnego:

1. Zorganizowanie finansowania

Przed rozpoczęciem starań związanych z zakupem nieruchomości należy pozyskać odpowiednie fundusze. Dla osób nie posiadających środków wystarczających na pokrycie kosztów w całości, rozwiązaniem może okazać się kredyt. Także w tym przypadku koniecznym warunkiem jest posiadanie odpowiedniego wkładu własnego (z wyjątkiem programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” prowadzonego przez BGK). Przed przejściem do kolejnych etapów warto poznać swoją zdolność kredytową w co najmniej 3 bankach.

2. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

W tym celu warto poprosić o: numer księgi wieczystej i oświadczenie o braku lokatorów zameldowanych w nieruchomości.

3. Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna powinna zostać zawarta w formie pisemnej w obecności notariusza, może także być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Ta pierwsza forma daje większą pewność, bo umożliwia dochodzenie nawet na drodze sądowej zawarcia umowy przeniesienia własności.

4. Finansowanie nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego

Po podpisaniu umowy przedwstępnej można zacząć starania o kredyt hipoteczny, składając wnioski do kilku wybranych banków. W tym wypadku warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który wskaże jak je wypełnić, jakie dokumenty są niezbędne, a następnie złoży w naszym imieniu komplet wniosków do banków. 

5. Umowa przyrzeczona 

To docelowa umowa przenosząca własność, w której zawarte są wszystkie informacje dotyczące nieruchomości oraz obowiązujące terminy np. potwierdzające datę opuszczenia lokalu przez byłych właścicieli. Zawierana jest zawsze u notariusza.

6. Odbiór mieszkania 

Podczas odbioru mieszkania koniecznością jest sprawdzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym są spisane między innymi: stan techniczny nieruchomości, lista wyposażenia czy stany liczników będące podstawą do naliczania opłat za media nowemu właścicielowi.

7. Podpisanie nowych umów

Z protokołem zdawczo-odbiorczym i umową kupna-sprzedaży należy zgłosić się do dostawców mediów, aby podpisać nowe umowy o ich dostawę.

8. Wizyta w spółdzielni lub we wspólnocie

Kontakt ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową w celu poinformowania o zakupie mieszkania i uzyskaniu informacji o terminach i wysokości opłat czynszowych.

9. Zgłoszenie mieszkania 

Po zakupie mieszkania z rynku wtórnego należy zgłosić ten fakt do właściwego urzędu gminy, w ciągu 14 dni od podpisania aktu. Urząd prześle zawiadomienie o aktualnej wysokości podatku od nieruchomości.