Najem rośnie, sprzedaż czeka. Polski rynek nieruchomości w sierpniu 2024

Polska gospodarka odnotowała w drugim kwartale br. wzrost o 3,2% rok do roku oraz o 1,5% kwartał do kwartału. To lepsze wyniki niż w pierwszym kwartale, kiedy Produkt Krajowy Brutto (PKB) wzrósł o 2% rok do roku i o 0,8% w ujęciu kwartalnym. Tym samym potwierdzają się wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego z początku sierpnia, które wskazywały na wyższą dynamikę wzrostu, niż prognozowali ekonomiści. Według danych Eurostatu Polska osiągnęła najlepszy wynik wzrostu PKB w całej Unii Europejskiej. Pytanie brzmi, jak te zmiany wpływają na rynek nieruchomości?

Rynek sprzedaży nieruchomości w stagnacji

Na razie, efektów wzrostu gospodarczego na rynku sprzedaży nieruchomości nie widać. Ceny mieszkań w Polsce w sierpniu ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do lipcowego. To efekt spadku liczby transakcji i niepewności wśród kupujących, spowodowanej niezmiennie wysokimi stopami procentowymi oraz rygorystyczną polityką kredytową banków. Dodatkowym czynnikiem hamującym popyt jest zamieszanie wokół programu Kredyt na Start, które skłania potencjalnych nabywców, liczących na rządowe dopłaty, do wstrzymania decyzji zakupowych. W tej kwestii konkretów nadal brak. Nieporozumienia w samej koalicji rządzącej i sprzeczne zapowiedzi wprowadzają dodatkową dozę niepewności.

Dane agencji nieruchomości homfi potwierdzają ten zastój — w sierpniu 2024 liczba zainteresowanych zakupem nieruchomości spadła o 22,92% w porównaniu do sierpnia 2023 roku i o 5,72% względem lipca 2024. Polska plasuje się jednak na trzecim miejscu w Europie pod względem liczby oddawanych mieszkań na 1000 mieszkańców, a dynamika budownictwa mieszkaniowego pozostaje wysoka. Widać to w statystykach agencji nieruchomości homfi. W sierpniu liczba dostępnych ofert wzrosła o 5,12% w stosunku do poprzedniego — historycznego — miesiąca, a w porównaniu do sierpnia 2023 roku jest większa aż o 38,43%. Największe wzrosty widać w Gdańsku, gdzie liczba ofert zwiększyła się o 10% miesiąc do miesiąca. Analogicznie wygląda sytuacja w segmencie nieruchomości premium — w samym Krakowie liczba ofert wzrosła o 10.37% w porównaniu do lipca tego roku.

Wstrzymany popyt i perspektywy ożywienia

Tym samym wskaźnik popytu kupujących homfi, który mierzy liczbę zainteresowanych zakupem domu lub mieszkania przypadającą na jedną nieruchomość dostępną w ofercie homfi, spadł o 10% w ujęciu miesięcznym i aż o 45,04% w porównaniu do sierpnia ubiegłego roku. Tak duże różnice to efekt nie tylko obecnych warunków rynkowych, ale także faktu, że wprowadzony w lipcu 2023 roku program Bezpieczny Kredyt 2% wywindował poziom popytu na absolutne wyżyny. Obecne statystyki nie są więc szczególnie zaskakujące.

Prognozowano, że wkrótce podobny efekt może przynieść szykowany Kredyt na Start. Wprawdzie w ubiegłym tygodniu rząd przyjął wstępny projekt budżetu na 2025 r., w którym nie zarezerwowano żadnych środków na realizację programu dopłat do kredytów, to jednak wciąż istnieje szansa, że zostanie on sfinansowany z rezerwy budżetowej przeznaczonej na mieszkalnictwo. To wymagałoby uchwalenia odpowiedniej ustawy, a o to może być trudno, bo w obozie rządzącym od dawna brak jest konsensusu w tej sprawie. 

Tym razem z chirurgiczną precyzją: Czy w budżecie na 2025 r. są wydzielone pieniądze na kredyt 0%? Nie, nie ma ich.

Czy mogą być? Tak, jeśli zostałaby uchwalona ustawa o kredycie O%. Wówczas rząd mógłby sfinansować ten program z rezerwy na mieszkalnictwo.

Stanowisko Polski… https://t.co/B1sCJ9oeDy

— Katarzyna Pełczyńska (@Kpelczynska) August 30, 2024

Mimo impasu w kwestii kredytu 0%, przewidywania dotyczące ożywienia na rynku sprzedaży nieruchomości są jednak optymistyczne. — Szansa na rządowe finansowanie programu ciągle istnieje, ale w obliczu braku konkretów w tej sprawie, obawy planujących zakup nieruchomości z pomocą państwa zaczynają nabierać realnych kształtów. Takie osoby,  dotąd czekające na rozwój wypadków, prędzej czy później będą jednak musiały podjąć decyzję, a to może oznaczać wzrost ich aktywności zakupowej już w IV kwartale 2024 roku lub odwrócenie się w kierunku najmu długoterminowego — komentuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.  

Stabilny rynek najmu

Znacznie lepiej wygląda sytuacja na rynku najmu. Choć liczba osób zainteresowanych najmem spadła w sierpniu o 8,53% w porównaniu do lipca, to w stosunku do sierpnia zeszłego roku wzrosła o 2,83%. Najlepiej wzrost zainteresowania najmem widać w przekroju całego 2024 roku.  Wskaźnik popytu na najem, opracowany przez agencję nieruchomości homfi i odzwierciedlający liczbę osób zainteresowanych najmem przypadającą na jedno dostępne mieszkanie, wzrósł w lipcu i sierpniu aż o 94,05% w porównaniu z pierwszą połową roku. Największe zainteresowanie najmem utrzymuje się w Warszawie i Poznaniu.

Co ciekawe, wynajem mieszkania w Polsce stał się o 32% bardziej przystępny cenowo w ciągu ostatnich 10 lat. Pomimo wzrostu stawek najmu o 50%, przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło aż o 120%. To sprawia, że relacja kosztu najmu do wynagrodzenia spadła, zmniejszając obciążenie finansowe najemców. Według danych Eurostatu, aż 46% respondentów preferuje wynajem na dłuższą metę, podczas gdy tylko 37% planuje zakup nieruchomości. Prognozy wskazują, że Polska coraz bardziej będzie przypominać kraje zachodnioeuropejskie, gdzie najem jest dominującą formą użytkowania mieszkań.