Czy ostatni kwartał 2024 roku przyniesie zmiany na rynku?

Polski rynek nieruchomości w październiku 2024

Jak wyglądał październik na polskim rynku nieruchomości? Przede wszystkim wciąż nie ustają kontrowersje wokół Kredytu 0%, które wzmogły się w wyniku niedawnej dymisji wiceszefa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Jacka Tomczaka, po tym, jak media ujawniły informacje na temat jego współpracy z deweloperami. Jednocześnie Polska 2050 oraz Lewica coraz silniej forsują programy wspierające systemowe budownictwo społeczne. Czy oznacza to opóźnienie — lub nawet odwołanie — „Kredytu na start”?

Czy szykują się zmiany w sprzedaży? 

„W umowie koalicyjnej nie ma zapisanego kredytu 0 proc. Sama siedziałam przy stole negocjacyjnym tej umowy i mówiłam, że nie ma zgody Polski 2050 na to rozwiązanie. W związku z tym to nie jest jakiś nasz nagły wyskok, tylko pewne spójne widzenie polityki mieszkaniowej. Mamy dane, analizy, które bardzo jasno pokazały, że poprzedni program spowodował podwyższenie cen mieszkań, bo wzrósł na nie popyt” — powiedziała w rozmowie z Rzeczpospolitą Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Wypowiedź ministry zbiegła się w czasie z zamieszaniem wokół Jacka Tomczaka. Polityk złożył dymisję z funkcji wiceministra rozwoju i technologii w reakcji na medialne doniesienia dotyczące wieloletniej współpracy z deweloperami poprzez jego kancelarię notarialną. Tomczyk, polityk Trzeciej Drogi piastujący urząd wiceministra z ramienia PSL, był jednym z największych zwolenników wprowadzenia Kredytu 0%. Jego dymisja wywołała burzę w obozie Trzeciej Drogi. Posłanka Aleksandra Leo wyraziła stanowisko Polski 2050, która od początku sprzeciwiała się programowi Kredyt 0%, uznając go za wsparcie deweloperów, a nie odpowiedź na realny problem deficytu mieszkań w Polsce. Leo podkreśliła, że zamiast wprowadzać subsydia do kredytów, konieczne jest systemowe wsparcie budownictwa społecznego. Według posłanki Kredyt 0% może prowadzić jedynie do zwiększenia popytu na mieszkania, co w dłuższej perspektywie przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości, nie rozwiązując problemu dostępności mieszkań w Polsce.

Stabilizacja na rynku sprzedaży…

Niepewność wokół przyszłości programu Kredyt 0% nie powstrzymuje już jednak kupujących przed podejmowaniem decyzji na rynku nieruchomości. Wręcz przeciwnie, wygaszanie wzrostów cen i pojawiające się sygnały stabilizacji stają się motywacją do zakupu, zwłaszcza wśród tych, którzy nie chcą czekać na kolejne zmiany w rządowych programach. Stabilizację cen potwierdzają najnowsze dane: we wrześniu 2024 Indeks Cen Mieszkań, opracowany przez serwis morizon.pl, wykazał delikatną korektę, z minimalnym spadkiem o 0,3% od sierpnia, a w październiku średnie ceny nowych mieszkań niemal we wszystkich największych miastach utrzymały poziom z września – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. W ofercie firm deweloperskich zwiększyła się liczba mieszkań, czego efektem jest stabilizacja ich średniej ceny metra kwadratowego. To buduje wśród kupujących poczucie przewidywalności cenowej i skłania do podejmowania decyzji bez obaw o nagły wzrost cen.

Tendencja ta znajduje też odzwierciedlenie w statystykach agencji nieruchomości homfi, gdzie liczba klientów decydujących się na zakup domu lub mieszkania wzrosła w październiku o 11.11% w porównaniu do września. Największy wzrost widać w Krakowie (+19.92%), Wrocławiu (+14.75%) i Łodzi (+12.12%). Wzmożone zainteresowanie zakupem dotyczy również segmentu nieruchomości premium — liczba kupujących zwiększyła się w tym przypadku aż o 34.56% z miesiąca na miesiąc. 

Wzrost zainteresowania wśród klientów poszukujących, w połączeniu ze zwiększoną podażą mieszkań, szczególnie w dużych miastach, tworzy bardziej zrównoważone warunki rynkowe, co może być kolejnym bodźcem dla osób planujących zakup. Dane agencji nieruchomości homfi pokazują, że liczba dostępnych mieszkań na rynku wzrosła w październiku o 44.25% r/r, a średni procentowy wzrost w ciągu całego roku 2024 wynosi 4.57%. Stale rosnąca podaż nieruchomości może stwarzać okazje do negocjacji cenowych, co czyni rynek bardziej sprzyjającym dla potencjalnych kupujących. Prognozy wskazują, że w najbliższych miesiącach oferta mieszkań powinna się poszerzać, co może przyczynić się do stabilizacji lub nawet do lekkich spadków cen w niektórych regionach Polski​. 

• Tempo wzrostu cen jest znacznie niższe niż jeszcze kilka miesięcy temu. Najważniejszą zmianą, którą obecnie widzimy, jest wydłużony czas, jaki nieruchomości spędzają na rynku. To naturalne przy okresach przejściowych, ale ma też swoje niewątpliwe plusy – buduje się większa baza dostępnych ofert, co stwarza znakomite warunki negocjacyjne dla osób gotowych do zakupu. Klienci, którzy decydują się na inwestycję teraz, mogą skorzystać z możliwości negocjacji cen, bo podaż jest większa, a konkurencja na rynku sprzedających wzrasta. Mimo, że nie widać tego jeszcze wyraźnie w cenach ofertowych, sprzedający są dziś bardziej skłonni do ustępstw. To szansa, którą warto wykorzystać, zamiast czekać na wprowadzenie kolejnych, stojących pod znakiem zapytania, programów rządowych dopłat — mówi Maciej Zięba, COO agencji nieruchomości homfi. 

… i na rynku najmu

Wraz z początkiem roku akademickiego zakończył się okres, kiedy studenci aktywnie poszukiwali ofert najmu, dlatego wskaźniki zainteresowania wynajmem powoli wracają do normy. W porównaniu z rekordowymi miesiącami letnimi widać wprawdzie spadki zainteresowania sięgające nawet 58.01% (lipiec 2024), ale jeśli spojrzeć na dane w szerszej perspektywie, wnioski są już inne. Wskaźnik popytu najemców autorstwa agencji nieruchomości homfi, czyli liczba poszukujących najemców przypadająca na jedną nieruchomość w ofercie homfi, pokazuje w październiku wyższe słupki niż w każdym z czterech pierwszych miesięcy 2024 i tylko nieznacznie niższe niż w maju 2024 (-7%).

Rosnąca podaż mieszkań na wynajem skutecznie zatrzymuje dotychczasowe tempo wzrostu stawek czynszu najmu, ale rentowność wynajmu mieszkań w Polsce po kilku miesiącach ponownie przyjęła w październiku tendencję zwyżkową, oferując zyski netto w zależności od lokalizacji – od 4% w Krakowie do 5,4% w Szczecinie. Wynajem przynosi też 4,4% zwrotu w Warszawie, Lublinie i Toruniu, natomiast inwestorzy w Katowicach mogą liczyć na stopę zwrotu w wysokości około 4,7%.

• W IV kwartale spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów, a także wzrostu liczby dostępnych ogłoszeń najmu. Warto jednak pamiętać o naturalnej cykliczności rynku – pod koniec roku, kiedy zainteresowanie najmem tradycyjnie spada, mieszkania mogą wynajmować się wolniej. To ważny sygnał dla właścicieli nieruchomości, by przemyśleć strategię cenową na ten okres. Utrzymanie elastyczności w negocjacjach może pomóc w przyciągnięciu długoterminowych najemców, co zwiększa szansę na wynajem bez przestojów, a tym samym zapewnia stały dochód mimo wzmożonej konkurencji. Jednocześnie obserwujemy wzrost opłat administracyjnych i za media. Wynajmujący powinni mieć to na uwadze ustalając wysokość czynszu najmu, by suma opłat za mieszkanie pozostała akceptowalna dla najemców – dodaje Maciej Zięba z homfi.

Najnowsze zmiany w prawie z korzyścią dla wszystkich?

Październik przyniósł nie tylko zmiany w tendencjach rynkowych, ale również nowe rozwiązania prawne. Najnowsza uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. przynosi korzyści właścicielom lokali mieszkalnych wynajmujących nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. NSA orzekł, że budynki wynajmowane na cele mieszkaniowe, nawet w ramach działalności gospodarczej, mogą korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, o ile faktycznie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców. Uchwała podkreśla, że kluczowe znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie lokali – jeśli najemca używa lokalu do zamieszkania, to budynek nie jest uznawany za „zajęty na działalność gospodarczą”. Decyzja ta może też wpłynąć na interpretację przepisów VAT, ponieważ NSA uznał, że najem lokali mieszkalnych – nawet poprzez firmy na cele prywatne – nie jest uznawany za działalność gospodarczą w kontekście VAT. Tym samym wynajmujący mogą liczyć na zwolnienie z VAT, co może wpłynąć na przyszłe stanowisko Ministerstwa Finansów. 

Rząd zamierza również złagodzić obostrzenia dla deweloperów. W ramach tzw. specustawy powodziowej planowane jest zniesienie obowiązku budowy określonej liczby miejsc postojowych przy inwestycjach mieszkaniowych. Dotychczas specustawa mieszkaniowa zobowiązywała deweloperów do budowy co najmniej półtora miejsca postojowego na każde mieszkanie w inwestycjach realizowanych na jej podstawie. W projektach zlokalizowanych w obszarze zabudowy śródmiejskiej wymagano co najmniej jednego miejsca postojowego na każdy lokal. Projekt przewiduje, że rada gminy w standardach urbanistycznych będzie mogła określić liczbę miejsc postojowych dla konkretnej inwestycji mieszkaniowej. Obecnie samorząd ma możliwość określenia liczby miejsc, pod warunkiem że będzie ona większa niż wymagana przez ustawę. Dla kupujących może to oznaczać niższe ceny mieszkań, ponieważ deweloperzy nie będą musieli ponosić kosztów budowy parkingów. Czy to dobre rozwiązanie? Cofa ono wymogi wprowadzone ze względu na rosnący problem z dostępnością miejsc parkingowych, a co za tym idzie z dzikim parkowaniem na terenie miast. Czas pokaże, czy ten problem nie wróci. 
Widać zmiany na polskim rynku nieruchomości. O ile ostatnie półtora roku było okresem sprzyjającym fliperom i osobom kupującym nieruchomości spekulacyjnie, obecnie można zaobserwować odwrotne tendencje. Spowolnienie wzrostu cen przy jednoczesnej wysokiej podaży przynosi korzyści tym, którzy o zakupie nieruchomości myślą długoterminowo. Podsumowując, końcówka 2024 roku to sprzyjający moment zarówno dla kupujących, jak i inwestorów, by bezpieczniej planować swoje decyzje, korzystając z szans, jakie przynosi stabilizujący się rynek.